作者：孫夢(mèng)凡
11月29日，北京、杭州、武漢、無(wú)錫四城同啟土拍。一天之內(nèi)，有城市現(xiàn)觸頂成交、有城市央國(guó)企底價(jià)包攬、還有城市地塊黯然流拍。土拍市場(chǎng)的溫度雖不盡相同，但這些城市有一個(gè)共同特點(diǎn)：已是今年第四或第五次供地。
去年2月份，“兩集中”供地成為我國(guó)土拍市場(chǎng)的新名詞。新規(guī)之下，22個(gè)試點(diǎn)城市采取集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)、全年3批次競(jìng)拍的模式，零散出讓的“涓涓細(xì)流”變成集中出讓的“放量供地”，土拍新時(shí)代自此開啟。
新規(guī)實(shí)施一年多以來(lái)，我國(guó)土拍市場(chǎng)的“高溢價(jià)”得到平抑、房企拿地也更加透明有序，曾經(jīng)高熱的土地市場(chǎng)明顯降溫，助力實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)”政策預(yù)期。
而隨著房地產(chǎn)進(jìn)入階段性下行周期，寒意也傳遞到了土拍市場(chǎng)，民企拿地意愿下降、央國(guó)企及城投公司兜底、流拍率上升已成為常態(tài)。適時(shí)適度調(diào)整集中供地模式，正成為許多城市的共同動(dòng)作，上述四地便是如此。
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，未來(lái)集中供地模式可能會(huì)發(fā)生兩方面改變，一是增加集中供地的批次，今年很多城市經(jīng)開始采取此番措施，后續(xù)可能還會(huì)有更多城市加入。此外，部分城市已經(jīng)不太適合放在集中供地名單中。
土拍市場(chǎng)兩年巨變
自土地出讓步入市場(chǎng)化階段以來(lái)，我國(guó)土地拍賣制度經(jīng)歷了多次變遷。
在“兩集中”供地政策出臺(tái)以前，各地土拍多以常態(tài)化供地、多次少量的零散供地為主，土地市場(chǎng)圍標(biāo)、搶地亂象頻發(fā)，“地王”也層出不窮。 各大房企為沖刺銷售規(guī)模，不惜動(dòng)用高杠桿四處搶地，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)悄然提升。
為平抑土地市場(chǎng)熱度、提高土拍的透明度、保障充足土地供應(yīng)，“兩集中”供地政策于去年2月份出臺(tái)，北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州等22個(gè)城市參與試點(diǎn)，徐州、西安、南昌、東莞等地也主動(dòng)加入。
新政作用下，房企的投資拿地節(jié)奏發(fā)生巨變，有資金實(shí)力強(qiáng)的房企自覺機(jī)會(huì)來(lái)臨，也有部分區(qū)域性房企苦于競(jìng)爭(zhēng)激烈，公開呼吁地價(jià)要“控一控”?？傮w而言，因2021上半年房企銷售高熱、補(bǔ)倉(cāng)愿望強(qiáng)烈，土拍市場(chǎng)熱度并未下降。
2021下半年，轉(zhuǎn)折點(diǎn)來(lái)臨，隨著“三道紅線”、“貸款集中度管理”等政策漸次出臺(tái)，房企高杠桿擴(kuò)張的模式受到限制，房地產(chǎn)也步入下行周期。因樓市銷售低迷、房企回款惡化、現(xiàn)金流壓力提升，土地市場(chǎng)驟然降溫，寒意持續(xù)至今。
據(jù)東吳證券統(tǒng)計(jì)，2022年第三批次集中供地中，16個(gè)城市整體流拍撤牌率為11.3%，底價(jià)成交占比達(dá)76%，均較第二批次供地下滑。10月份，南昌第三批集中供地開拍，共掛出22宗涉宅用地，其中12宗地塊因無(wú)人出價(jià)流拍，流拍率高達(dá)55%。
底價(jià)成交、溢價(jià)走低、城投拖底、民營(yíng)缺席，已成為土拍的新常態(tài)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2022年三季度末，城投公司拿地?cái)?shù)量超過1300幅，占比41%；拿地金額超過1萬(wàn)億元，占比30%。特別從2022年10月的集中供地情況看，如蘇州、濟(jì)南、南京等城市的城投公司拿地比例高達(dá)80%以上。
當(dāng)下，雖然房地產(chǎn)利好政策頻出，但民營(yíng)房企的資金困境還未根本緩解，疊加集中供地對(duì)資金實(shí)力的要求，很多民企已經(jīng)許久未現(xiàn)身土拍市場(chǎng)。
東吳證券表示，集中供地背景下大量土地集中上市，對(duì)房企的資金實(shí)力提出了更高的要求；在房企資金鏈緊張的行業(yè)下行周期中，土地市場(chǎng)短期迅速降溫，進(jìn)而影響地方政府財(cái)政；熱點(diǎn)城市、優(yōu)質(zhì)板塊與冷門城市、欠優(yōu)質(zhì)板塊的分化也在加劇。
回望這一年多時(shí)間，集中供地的階段性任務(wù)已經(jīng)完成，2022年第一輪土拍22城平均溢價(jià)率為4.4%，第二輪集中土拍的整體溢價(jià)率為3.53%，第三輪平均溢價(jià)率為2.78%，平抑熱點(diǎn)城市土地高溢價(jià)的政策效果已經(jīng)達(dá)成。
而隨著行業(yè)步入降溫周期，對(duì)集中供地模式進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，已是多地共識(shí)。
克而瑞研究中心高級(jí)研究總監(jiān)謝楊春認(rèn)為，從某種意義上看，集中供地的出臺(tái)是為了防止土地市場(chǎng)過熱。但是出臺(tái)之后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大變化，部分企業(yè)的資金鏈趨緊，從而導(dǎo)致后續(xù)集中供地政策越來(lái)越寬松，市場(chǎng)的效果也持續(xù)不佳。
東吳證券表示，市場(chǎng)下行時(shí)，集中供地會(huì)進(jìn)一步加劇土地流拍。此外，在民企開發(fā)商資金鏈緊張的背景下，地方城投托底拿地越發(fā)普遍，但也滋生了一系列問題，如項(xiàng)目開工慢、入市節(jié)奏緩、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升等。調(diào)整集中供地政策有必要，有利于行業(yè)恢復(fù)常態(tài)。
多地靈活調(diào)整供地
因土拍市場(chǎng)低溫，多地在完成今年的供地計(jì)劃上，都面臨一定壓力。
中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月24日，根據(jù)22個(gè)重點(diǎn)城市各自于今年上半年發(fā)布的市本級(jí)2022年全年供地計(jì)劃，22城計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地12875公頃，實(shí)際供應(yīng)土地面積7135公頃，供地計(jì)劃完成率僅55%。
為抓緊完成年度任務(wù)，多個(gè)城市推出了第四批供地、甚至第五次供地計(jì)劃。其中，無(wú)錫、蘇州、南京、北京、杭州、廣州、天津、深圳、上海、成都、武漢等超十個(gè)城市步入第四輪供地周期，南京等地進(jìn)入第五輪，武漢更是將達(dá)到六個(gè)批次。
作為試點(diǎn)城市之一，日前長(zhǎng)沙率先發(fā)布通知稱，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介，成為我國(guó)第一個(gè)公開取消集中供地的城市。武漢也宣布，在9月、10月、11月繼續(xù)安排3個(gè)批次供地。
引發(fā)更大關(guān)注的是南昌。十月末，江西省住建廳發(fā)布《關(guān)于住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略支持南昌城市高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》，提出將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策，積極爭(zhēng)取國(guó)家有關(guān)部委支持，力爭(zhēng)將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。
中指研究院認(rèn)為，當(dāng)初施行兩集中政策的本意，是要控制“地王”頻出，給行業(yè)降溫?，F(xiàn)在看來(lái)，開發(fā)商拿地逐漸變得更加理性，土地市場(chǎng)也確實(shí)是沒有了“地王”。隨著南昌、武漢等城市退出，去年開始施行的集中供地制度，今年正在逐漸變得靈活化。
11月29日，多地開啟“加批次”的土地競(jìng)拍。其中，武漢第四批次土拍順利完成，合計(jì)供應(yīng)7宗涉宅用地，96號(hào)地塊因無(wú)企業(yè)競(jìng)價(jià)而流拍，97號(hào)地塊于昨日官宣延期至12月20日競(jìng)拍，剩余5宗地塊均底價(jià)成交，合計(jì)攬金35億元。
同日，杭州第四批次集中供地正式出讓，8宗涉宅地塊全部成交，3宗地塊觸及封頂搖號(hào)，成交總金額98.9億。至此，杭州2022年集中供地已全部結(jié)束，全年土地出讓金達(dá)到約1914億元，同比2021年有所回落，但相較其他城市仍有韌性。
北京第四批供地也于29日收官，6宗地塊全部成交，成交總金額135.2億元，3宗地塊含現(xiàn)房銷售面積達(dá)到觸頂。其中朝陽(yáng)平房鄉(xiāng)PF44、PF45兩宗地塊報(bào)名熱度最高，PF44號(hào)地塊吸引10家企業(yè)主體報(bào)名參與，最終由保利+建工搖號(hào)拿到。
中指研究院認(rèn)為，北京四批次土拍熱度超出預(yù)期，主要因全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未企穩(wěn)，北京、上海等地市場(chǎng)熱度尚好，是房企為數(shù)不多的投資選擇。其二，今年四批次以前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年減少近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務(wù)，都希望在四批次有所斬獲。此外，北京很多城投類企業(yè)均具備操盤開發(fā)能力，與其他城市托底拿地的邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱度推上新臺(tái)階。
