作者：馬一凡

　　在今年10月四大一線城市率先出現樓市成交量爆發(fā)后，多個強二線城市也跟上了步伐，市場情緒得到扭轉，量價齊升。

　　根據近期國家統計局發(fā)布的數據，在17個新房價格環(huán)比上漲城市中，二線城市占據10席；在11個二手房價格上漲城市中，二線城市占據8席。天津、南京、杭州、寧波、廈門、重慶和成都等強二線城市，都實現了新房和二手房價格“雙漲”。

　　在上一輪樓市上漲周期中，這些強二線城市都曾表現搶眼；如今，在密集政策刺激下，這些城市樓市正加速復蘇回暖。

　　“強二線”回暖

　　近期，國家統計局例行發(fā)布了2024年11月我國70個大中城市房價指數。數據顯示，11月份房價環(huán)比上漲城市數量進一步增加，各線城市房價同比降幅均收窄，這是今年首次出現的情況。

　　在70城中，“強二線城市”已經率先呈現房價“止跌回穩(wěn)”的趨勢。

　　根據國家統計局數據，11月新房價格環(huán)比上漲的城市共有17個，分別是天津、太原、長春、上海、南京、杭州、寧波、廈門、武漢、深圳、重慶、成都、錦州、平頂山、宜昌、湛江、南充。

　　其中，一線城市有2個，二線城市占了10個，三線城市有5個。

　　二手房價格環(huán)比上漲的城市則一共有11個，分別是北京、天津、上海、南京、杭州、寧波、廈門、深圳、重慶、成都、徐州，其中一線城市有3個，二線城市達到8個。

　　而上個月新房和二手房價格都在上漲的城市則一共有9個，除了上海和深圳之外，余下的天津、南京、杭州、寧波、廈門、重慶和成都均為強二線城市。

　　在新房及二手房漲幅上，杭州、成都、廈門等城市領跑全國。

　　值得關注的是，在上一輪樓市上漲周期中，這些強二線城市都曾表現搶眼，無論是成交量還是價格漲幅都不遜于一線城市；而在今年下半年密集的樓市政策刺激下，這些城市又登上了搶先復蘇回暖的名單。

　　以杭州為例，今年11月杭州首次實現新房、二手房價格指數環(huán)比“雙漲”。在新房層面，杭州以環(huán)比0.9%的漲幅位列全國第一；二手房方面，杭州以0.8%的漲幅，位居全國第二，僅次于北京的0.9%。

　　根據杭州貝殼研究院數據，11月份杭州新房成交8189套房源，創(chuàng)近5個月新高；杭州二手網簽10429套，創(chuàng)下連續(xù)20個月的最高紀錄。

　　在上一輪樓市周期中，廈門的房價曾經排到了全國第四位，僅次于北京、上海、深圳，在所有二線城市中排到了首位。不過，從2021年下半年起，廈門樓市經歷了近三年的“熊市”，卻在2024年的年尾迎來了“翹尾行情”。今年10月廈門的新盤成交量創(chuàng)下近三年來新高，10月至11月的一二手住宅總成交量已連續(xù)兩個月超5000套。

　　成都則成了當之無愧的“成交量之王”，據成都住建局公開數據，11月成都新房成交超過1.1萬套，二手房成交超過2.6萬套，一個月內共有3.7萬套住宅被交易。

　　無論是成都還是廈門，今年都已有“第四代住宅”入市，實際得房率超過100%；而杭州也已于近期發(fā)布房地產計容新規(guī)，結合12月份的土拍結果，杭州“第四代住宅”面世在即。

　　改善型需求將成樓市新支撐

　　“可以看到，一線城市樓市的上漲，已經起到了帶動強二線樓市的效果?！鄙虾Ｖ性禺a資深分析師盧文曦對第一財經表示。

　　盧文曦認為，強二線城市的基本面都比較好，經濟較為發(fā)達，有較強的產業(yè)支撐，人口持續(xù)流入，一旦有強力的政策刺激，短期內就能看到效果。再加上一線樓市10月份成交量大漲，在市場情緒上起到了較好的帶動作用，他認為強二線城市的樓市已經實現了短期內“止跌回穩(wěn)”。

　　摩根士丹利近日發(fā)布《全球及中國經濟和市場展望》報告，其中有不少內容涉及對中國房地產的預判。

　　該報告稱，經歷數年調整后，目前中國房地產投資占GDP的比重，已經從2019年時的9.1%降至2023年的5.7%，低于日本的7.3%，與美國的5.1%接近，處于更加合理的區(qū)間內。目前，房地產“量”的調整已經基本完成，而“價”的調整仍在繼續(xù)。

　　長期來看，中國的樓市仍有基礎需求支撐，未來樓市的支撐因素在于居民的改善型住房需求以及持續(xù)的城鎮(zhèn)化進程。

　　摩根士丹利在報告中列舉了中國與日本在各自樓市拐點時期城鎮(zhèn)化率的對比，日本樓市拐點時的城鎮(zhèn)化率已經超過75%，而中國的城鎮(zhèn)化率則在65%左右，可以看出我國目前的城鎮(zhèn)化率仍有上升空間。

　　2024年，多個強二線城市如成都、南京、杭州等均發(fā)布了“買房可申請落戶”的政策，而一線城市戶籍政策尚未徹底放開，可見接下來政策將繼續(xù)為二線城市吸收人口提供支持，而未來二線城市的樓市或將受益于人口的持續(xù)流入。

　　此外，多個強二線城市也在2024年修改了房地產計容規(guī)定，“第四代住宅”正在大規(guī)模面世，或將刺激二線城市樓市出現一波“改善潮”。

　　如何看待強二線城市的樓市走向？盧文曦認為，由于一、二月份是傳統樓市淡季，所以這種季節(jié)性因素有可能會影響復蘇進程，但經歷淡季之后，市場將得到沉淀夯實，未來或將看到季節(jié)性反彈，明年二季度市場有可能會重現熱度。長期來看，在經濟基本面穩(wěn)定的前提下，一線和強二線樓市將實現止跌企穩(wěn)和不斷夯實的過程。