第一財(cái)經(jīng) 作者：王方然
房產(chǎn)評(píng)估價(jià)縮水三分之一，抵押經(jīng)營(yíng)貸續(xù)貸的額度也隨之下降，價(jià)差高達(dá)100多萬(wàn)元。
這是廣州購(gòu)房者李藝(化名)最近面臨的難題。
與李藝有相似經(jīng)歷的人不在少數(shù)。目前經(jīng)營(yíng)貸多數(shù)的貸款周期都是在3～5年，到期需進(jìn)行續(xù)貸。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，2020年～2021年是經(jīng)營(yíng)貸入房市高峰期，彼時(shí)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)、房貸利率還在高位，經(jīng)營(yíng)貸利率不斷下行。利差漸擴(kuò)下，部分投資者鋌而走險(xiǎn)，違規(guī)用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，用于低首付炒房或轉(zhuǎn)貸“降息”。
以上述時(shí)間估算，2024年正是首輪續(xù)貸高峰期，房?jī)r(jià)下跌背景下新一輪資產(chǎn)評(píng)估或讓貸款人需要承擔(dān)補(bǔ)“價(jià)差”的陣痛。
針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸入樓市的違規(guī)行為，此前監(jiān)管已多次出臺(tái)規(guī)范措施。部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近年對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入樓市的監(jiān)管不斷趨嚴(yán)，進(jìn)行此類操作者并不在多數(shù)。加上經(jīng)營(yíng)貸本身借入的續(xù)貸周期為3～5年，集中到期壓力相對(duì)可控。
續(xù)貸高峰期將至
續(xù)貸高峰期下，早期轉(zhuǎn)貸“降息”者、炒房客正面臨價(jià)差陣痛。
李藝2021年在廣州貸款600余萬(wàn)元買入一套住宅，房貸利率為5.25%。當(dāng)年年中，為節(jié)約利息，李藝通過(guò)中介將房貸置換成經(jīng)營(yíng)貸。
今年4月5日，李藝的經(jīng)營(yíng)貸需要進(jìn)行三年一次的續(xù)貸，但由于評(píng)估價(jià)下滑，新發(fā)放貸款資金變低，李藝面臨約100萬(wàn)元的資金缺口。
與李藝相比，在深圳從事金融工作的婷婷(化名)面臨的資金缺口更大。2020年，她在深圳市南山區(qū)投資了一套近1000萬(wàn)元的房產(chǎn)。當(dāng)時(shí)，押注房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲的她冒險(xiǎn)利用經(jīng)營(yíng)貸拉高杠桿。按照中介的指引，婷婷先從金融公司獲得墊資“過(guò)橋”，全款購(gòu)房。房產(chǎn)過(guò)戶后，她再將房產(chǎn)抵押給銀行，通過(guò)高評(píng)高貸(指做高房產(chǎn)評(píng)估價(jià)，提高可貸金額)套出了1000萬(wàn)元左右的經(jīng)營(yíng)貸，用于償還過(guò)橋資金。
但出乎婷婷意料之外的是，房?jī)r(jià)隨后不漲反跌。三年時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)價(jià)從原本1000萬(wàn)元跌至800萬(wàn)元，可以續(xù)貸金額也隨之縮水為560萬(wàn)元左右。
“之前三年，按照先息后本的方式陸續(xù)還了接近80萬(wàn)元，沒(méi)想到現(xiàn)在還面臨400多萬(wàn)元的貸款差額。”婷婷說(shuō)。
“我有個(gè)客戶做了2000萬(wàn)，現(xiàn)在跌得更慘。”深圳一名貸款中介告訴記者，深圳南山、福田等地區(qū)此前炒房客集聚，現(xiàn)在也成為“重災(zāi)區(qū)”。尤其是2020～2021年在部分大V介紹下高杠桿炒房的人群，現(xiàn)在最焦慮。
招商銀行廣東某支行負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，一般而言經(jīng)營(yíng)貸額度是十年有效，“三年一續(xù)”或者“五年一續(xù)”，也可根據(jù)需要選擇不同的還款方式。不過(guò)在續(xù)期時(shí)需要重新評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格，可貸額度也會(huì)發(fā)生一定變化。
“一般會(huì)建議建立一個(gè)‘安全墊’，不要頂格貸，比如可貸額度是200萬(wàn)元，為安全起見(jiàn)可以借出150萬(wàn)元。”他認(rèn)為。
這部分到期資金規(guī)模有多大？大多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前暫沒(méi)有數(shù)據(jù)可直接統(tǒng)計(jì)。不過(guò)，從經(jīng)營(yíng)貸規(guī)模、RMBS(住房抵押貸款支持證券)平均條件早償率方面數(shù)據(jù)或可窺見(jiàn)端倪。
近年來(lái)，經(jīng)營(yíng)貸規(guī)?？焖贁U(kuò)張。根據(jù)中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)，2020年末，本外幣住戶經(jīng)營(yíng)性貸款余額13.62萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20%；2021年末，本外幣住戶經(jīng)營(yíng)性貸款余額16.22萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.1%。今年1月26日，央行發(fā)布的2023年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2023年末，住戶經(jīng)營(yíng)性貸款余額22.15萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.2%，比上年末高0.7個(gè)百分點(diǎn)；全年增加3.23萬(wàn)億元，同比多增5466億元。
中郵證券宏觀首席分析師袁野認(rèn)為，2020年開始，金融環(huán)境相對(duì)寬松，市場(chǎng)流動(dòng)性較為充裕，由于低利率優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)性貸款快速走高，而經(jīng)營(yíng)貸周期一般為3年或5年，2024年逐步進(jìn)入償債期。
光大證券研報(bào)測(cè)算，2023年RMBS月均早償規(guī)模在3700億元左右，較2022年提升近八成；2023年RMBS平均條件早償率為13.9%，較2022年四季度亦出現(xiàn)明顯提升。所謂條件早償率，是指當(dāng)年提前償還的本金占當(dāng)年末計(jì)劃應(yīng)有的未償還本金的比例。
評(píng)估價(jià)下滑、續(xù)貸難題凸顯
經(jīng)營(yíng)貸續(xù)貸難題背后，主因在于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)不斷下滑。近期市場(chǎng)有消息傳聞，由于抵押物評(píng)估價(jià)下浮比較大，原本貸款七成的大多已被“擊穿”。
實(shí)際房?jī)r(jià)變動(dòng)情況如何？根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，全國(guó)新建住宅銷售額和銷售面積分別是9227億元和9559萬(wàn)平方米，由此計(jì)算出平均成交價(jià)格是9653元/平方米。這一價(jià)格與2023年4月頂峰的12469元/平方米相比，每平方米下降2816元，降幅22.6%。
其中，部分炒房客曾重倉(cāng)的區(qū)域成為“重災(zāi)區(qū)”。以廣州珠江新城為例，一名當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V記者，2023年初部分投資客重倉(cāng)的XX心語(yǔ)小區(qū)，高峰期部分優(yōu)質(zhì)戶型的價(jià)格接近每平方米16萬(wàn)元，現(xiàn)在掛牌價(jià)已普遍回落至10萬(wàn)余元。
而2019～2021年曾被爆炒的深圳“網(wǎng)紅盤”，多已“跌落神壇”。例如南山區(qū)前海片區(qū)的XX國(guó)際，曾是深圳著名的“網(wǎng)紅盤”。2020年底，該樓盤憑借前海概念、次新花園、優(yōu)質(zhì)學(xué)位等特點(diǎn)價(jià)格一路暴漲。當(dāng)時(shí)，該小區(qū)48平方米、66平方米價(jià)格的主力戶型一路上行至每平方米15萬(wàn)元～17萬(wàn)元左右。但隨著樓市轉(zhuǎn)冷，2021年開始該樓盤房?jī)r(jià)“跳水”。
一名深圳中介告訴記者，目前66平方米戶型業(yè)主掛牌價(jià)格已跌到每平方米9萬(wàn)元左右，接近腰斬，而且成交量較此前也有大幅下降。
銀行評(píng)估價(jià)雖然具有一定滯后性，但基本與房?jī)r(jià)保持同一趨勢(shì)。一名國(guó)有大行信貸經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在房產(chǎn)評(píng)估價(jià)基本都是每月更新。如果貸款期限將至，也會(huì)提前通知客戶。續(xù)貸階段會(huì)以新評(píng)估價(jià)作為貸款依據(jù)。
“有部分區(qū)域的房產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)跌得比較多。”該信貸經(jīng)理介紹，不過(guò)具體還是要以續(xù)貸時(shí)的實(shí)際評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)。
為減少續(xù)貸階段價(jià)差，不少投資者近期也在嘗試不同的解決方法。李藝告訴記者，最近在考慮將這一房產(chǎn)賣給親戚“過(guò)一手”。與親戚簽訂購(gòu)房協(xié)議，在銀行重新辦理房貸。貸款下來(lái)的資金用于經(jīng)營(yíng)貸還款。
不過(guò)由于風(fēng)險(xiǎn)較高，同時(shí)還要重新繳納相關(guān)稅費(fèi)，李藝目前還在猶豫。
此外，目前也有中介專門做續(xù)貸業(yè)務(wù)。李藝提及，只要提前與中介溝通，就可想辦法彌補(bǔ)價(jià)差。有的是通過(guò)借入消費(fèi)貸或其他貸款填上空缺；有的則是稱有渠道可以做高評(píng)估價(jià)，從而“絲滑”彌補(bǔ)價(jià)差。
不過(guò)，深圳一名中介對(duì)記者表示，目前“高評(píng)高貸”操作空間也較小。一般而言，房?jī)r(jià)下跌，評(píng)估價(jià)也會(huì)動(dòng)態(tài)下跌。銀行會(huì)對(duì)小區(qū)同戶型的貸款出一個(gè)評(píng)估價(jià)，合作的評(píng)估機(jī)構(gòu)則會(huì)細(xì)化進(jìn)一步評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)房?jī)r(jià)存在上漲預(yù)期時(shí)，評(píng)估價(jià)適當(dāng)上浮較好操作，但現(xiàn)在市場(chǎng)行情下，“高評(píng)高貸”并不好做。
監(jiān)管曾多次規(guī)范
經(jīng)營(yíng)貸到期高峰將至，業(yè)內(nèi)人士大多建議投資者理性縮小杠桿。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸，在操作的過(guò)程中是將房子抵押，借經(jīng)營(yíng)貸來(lái)還房貸。但是經(jīng)營(yíng)貸與房貸不同，經(jīng)營(yíng)貸需要隔幾年對(duì)房屋進(jìn)行一次評(píng)估，經(jīng)營(yíng)貸評(píng)估下調(diào)則意味著在本次評(píng)估過(guò)后，購(gòu)房人能夠申請(qǐng)到的貸款額度小了。那么，購(gòu)房人以借新貸還舊貸的過(guò)程中，將會(huì)面臨著極大的資金缺口，需要購(gòu)房人先將舊貸的缺口補(bǔ)齊，會(huì)給購(gòu)房人造成極大的經(jīng)濟(jì)壓力。不少人會(huì)在中介的指引下采用過(guò)橋貸款、以貸養(yǎng)貸的方式來(lái)補(bǔ)齊這個(gè)窟窿。但需要注意的是，使用過(guò)橋貸款或者以貸養(yǎng)貸會(huì)產(chǎn)生新的成本。一旦后續(xù)資金出了問(wèn)題，如果不能及時(shí)償還，負(fù)債將會(huì)如滾雪球般越來(lái)越多。
對(duì)于一些操作經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的中介或銀行機(jī)構(gòu)，一旦被查出，也會(huì)面臨被處罰的風(fēng)險(xiǎn)，甚至還可能受到刑罰制裁。王玉臣援引《刑法》第一百七十五條的相關(guān)規(guī)定稱，以欺騙手段取得銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)貸款、票據(jù)承兌、信用證、保函等，給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)造成重大損失的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)造成特別重大損失或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。
值得注意的是，此前監(jiān)管已多次對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市進(jìn)行規(guī)范。2021年3月，原銀保監(jiān)會(huì)、住建部和人民銀行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)貸用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，其中要求對(duì)期限超過(guò)3年的經(jīng)營(yíng)用途貸款，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。對(duì)使用房產(chǎn)抵押的貸款，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)抵押物估值管理，合理把握貸款抵押成數(shù)。
2023年2月2日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)禁全市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員參與違規(guī)利用“經(jīng)營(yíng)貸”的鄭重提示》，嚴(yán)禁參與貸款中介、金融中介、“影子”中介等場(chǎng)外機(jī)構(gòu)和個(gè)人違規(guī)利用“經(jīng)營(yíng)貸”的不法行為。
